წინამდებარე ბლოგით, ვაგრძელებთ რა საუბარს აქტუალურ სამშენებლოსამართლებრივ საკითხებზე, ვეცდებით პასუხი გავცეთ საქართველოს მთავრობის 2020 წლის 9 მარტის №153 დადგენილებით (შემდგომში: დადგენილება) დაწესებული ლეგალიზების რეჟიმის ირგვლივ არსებულ ყველა ძირითად კითხვას, მათ შორის: რა შემთხვევებშია დასაშვები უნებართვოდ აშენებული ფართის ლეგალიზება (დაკანონება)? რა პირობების დაკმაყოფილება და პროცედურების გავლაა ამისთვის აუცილებელი? რა ვადაში მიიღება გადაწყვეტილება ობიექტის ლეგალიზების თაობაზე? და სხვა.
სტატიის ბოლოს აგრეთვე შევეხებით 2024 წლის 27 მარტიდან მოქმედ რეგულაციას, რომელიც კანონიერად აცხადებს ფიზიკურ პირთა საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთებზე 2023 წლის 1 დეკემბრამდე უნებართვოდ ან პროექტის დარღვევით აშენებულ ინდივიდუალურ საცხოვრებელ სახლებსა და მათ დამხმარე შენობა-ნაგებობებს (იხ. მე-17 კითხვა).
1. რომელი ობიექტები ექვემდებარება ლეგალიზებას?
დადგენილების თანახმად, ლეგალიზებას ექვემდებარება:
ა) 2007 წლის 1 იანვრამდე უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული (მშენებლობადამთავრებული) ობიექტები (მაგ. უნებართვო მიშენება) ან მათი ნაწილები (მაგ. უნებართვოდ გამოჭრილი ფანჯრის ღიობი);
ბ) მრავალბინიან სახლებზე (კორპუსებზე) უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით განხორციელებული დაუმთავრებელი მიშენება-დაშენებები, თუ მშენებლობა დაიწყო 2007 წლის 1 იანვრამდე და მისი დასრულება არ გულისხმობს მიშენების გაზრდას ან/და სართულის (მანსარდის) დამატებას;
გ) 500 კვ. მ-მდე საერთო ფართობის მქონე დაუმთავრებელი ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლები (ე.წ. კერძო სახლები), რომელთა მშენებლობა დაიწყო 2007 წლის 1 იანვრამდე, ნულოვან ნიშნულამდე მოწყობის სამუშაოები დასრულებულია და, ამასთანავე, მშენებლობის დამთავრება გათვალისწინებულია არსებულ გაბარიტში (ფართის მატების გარეშე);
დ) 2007 წლის 1 იანვრამდე უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული (მშენებლობადამთავრებული) მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლები (კორპუსები), რომლებზეც აღნიშნული თარიღის შემდეგ განხორციელდა სამშენებლო სამუშაოები ფართის მატების გარეშე.
ამრიგად, ნებისმიერ შემთხვევაში უნებართვოდ/პროექტის დარღვევით განხორციელებული მშენებლობის ლეგალიზების სავალდებულო წინაპირობაა მშენებლობის წარმოება 2007 წლამდე, რაც დოკუმენტურად უნდა იქნეს დადასტურებული.
2. რას ნიშნავს ობიექტის ლეგალიზება?
ლეგალიზება გულისხმობს უკანონოდ (ე.ი. უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით) აშენებული ობიექტის/მისი ნაწილის დაკანონებას, საექსპლუატაციოდ ვარგისად აღიარებასა და მის ექსპლუატაციაში მიღებას. ობიექტის ლეგალიზება არ ნიშნავს უფლებამოსილი ორგანოს მიერ შენობა-ნაგებობის მდგრადობასა და სიმტკიცეზე პასუხისმგებლობის აღებას. აღნიშნული რისკის მატარებელია შენობა-ნაგებობის მესაკუთრე.
3. რომელი ორგანო იღებს გადაწყვეტილებას ობიექტის ლეგალიზებაზე?
უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით განხორციელებული მშენებლობის ლეგალიზების თაობაზე გადაწყვეტილებას იღებს შესაბამისი მონიციპალიტეტის მშენებლობის ნებართვის გამცემი ორგანო (ქ. თბილისში – სსიპ ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახური) (შემდგომში: უფლებამოსილი ორგანო).
4. ვის შეუძლია მოითხოვოს ობიექტის ლეგალიზება?
ობიექტის ლეგალიზების მოთხოვნის შესახებ განცხადების (შემდგომში: განცხადება) წარდგენა შეუძლია უკანონოდ აშენებული ობიექტის მესაკუთრეს ან სხვა უფლებამოსილ პირს. უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული კორპუსის შემთხვევაში ლეგალიზების მოთხოვნაზე უფლებამოსილ პირს წარმოადგენს იმ მიწის ნაკვეთ(ებ)ის ერთ-ერთი მესაკუთრე, რომელზეც კორპუსია აშენებული ან კორპუსის ბინის მესაკუთრე. სხვა თანამესაკუთრეების თანხმობა არ მოითხოვება. ამასთან, ლეგალიზებით ხდება მხოლოდ ობიექტის ფაქტობრივი მდგომარეობის დაკანონება სამშენებლო კუთხით და არა სხვა სამართლებრივი ურთიერთობების რეგულირება (მაგ. საკუთრების საკითხის გადაწყვეტა).
5. რა ვადაშია შესაძლებელი ობიექტის ლეგალიზების მოთხოვნა?
განცხადების წარდგენისათვის დადგენილებით რაიმე ვადა დაწესებული არ არის.
6. რა დოკუმენტაციის წარდგენა მოითხოვება ობიექტის ლეგალიზებისათვის?
განცხადებას უნდა დაერთოს შემდეგი სალეგალიზაციო დოკუმენტაცია:
ა) ტოპოგრაფიული საფუძველი და საპროექტო ტერიტორიების სიტუაციური გეგმა ექსპლიკაციით;
ბ) ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, საკადასტრო რუკა;
გ) მრავალბინიან სახლებზე მიშენება-დაშენების შემთხვევაში – ბინაზე საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი (ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან);
დ) ობიექტის არსებული მდგომარეობის ამსახველი არქიტექტურული პროექტი, ხოლო მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლებზე დასრულებული მიშენება-დაშენების შემთხვევაში – ობიექტის აზომვითი ნახაზი;
ე) ფოტოსურათები;
ვ) თუ სალეგალიზაციო ობიექტს წარმოადგენს 2007 წლის 1 იანვრამდე უკანონოდ აშენებული კორპუსი (იხ. 1-ელი კითხვა, პუნქტი დ) ან კორპუსზე 2007 წლის 1 იანვრამდე უკანონოდ დაწყებული და დაუმთავრებელი მიშენება-დაშენება (იხ. 1-ელი კითხვა, პუნქტი ბ), ზემოაღნიშნულ დოკუმენტებთან ერთად დამატებით მოითხოვება ობიექტის კონსტრუქციული მდგრადობის შესახებ დასკვნის წარდგენა;
ზ) თუ სალეგალიზაციო ობიექტს წარმოადგენს დაუსრულებელი მშენებლობა (კორპუსზე განხორციელებული დაუმთავრებელი მიშენება-დაშენება (იხ. 1-ელი კითხვა, პუნქტი ბ) ან დაუმთავრებელი კერძო სახლი (იხ. 1-ელი კითხვა, პუნქტი გ)) განცხადებას აგრეთვე უნდა დაერთოს არქიტექტურული პროექტი, რომლის შესაბამისადაც მოხდება მშენებლობის დასრულება.
7. რა დამატებითი მოთხოვნების წაყენება შეუძლია უფლებამოსილ ორგანოს განმცხადებლისათვის?
თუ ზემოჩამოთვლილი დოკუმენტაციის შესწავლითა და ობიექტის ადგილზე დათვალიერებით შეუძლებელია საკითხის გადაწყვეტა (სალეგალიზაციო ობიექტის კანონმდებლობის მოთხოვნებთან შესაბამისობის დადგენა), ადმინისტრაციულ ორგანოს უფლება აქვს განმცხადებელს მოსთხოვოს: დამატებითი დოკუმენტებისა და ინფორმაციის წარმოდგენა, ობიექტის/მისი ნაწილის მოპირკეთება/კეთილმოწყობა, ხოლო იმ შემთხვევაში, თუ სალეგალიზაციო ობიექტს წარმოადგენს კორპუსზე განხორციელებული დაუმთავრებელი მიშენება-დაშენება ან დაუმთავრებელი კერძო სახლი, აგრეთვე – სამეზობლო საზღვრის მხარეს მდებარე ღიობის, აივნის, ერკერისა და ტერასის განაშენიანების რეგულირების წესებთან შესაბამისობაში მოყვანა. მითითებული მოთხოვნები უნდა შესრულდეს უფლებამოსილი ორგანოს მიერ განსაზღვრულ გონივრულ ვადაში.
8. რა ვადაში უნდა განხორციელდეს დაუსრულებელი მშენებლობის არქიტექტურულ პროექტთან შესაბამისობაში მოყვანა?
დაუსრულებელი მშენებლობის (იხ. 1-ელი კითხვა, პუნქტები ბ-გ) ლეგალიზების მოთხოვნის შემთხვევაში უფლებამოსილი ორგანო განმცხადებელს განუსაზღვრავს გონივრულ ვადას (რომელიც არ უნდა აღემატებოდეს 1 წელს) დაუსრულებელი ობიექტის განმცხადებლის მიერ წარდგენილ არქიტექტურულ პროექტთან (იხ. მე-6 კითხვა, პუნქტი ზ) შესაბამისობაში მოსაყვანად (მშენებლობის დასასრულებლად).
9. რა ვადაში მიიღება გადაწყვეტილება ობიექტის ლეგალიზების შესახებ?
ობიექტის ლეგალიზების თაობაზე გადაწყვეტილება მიიღება განცხადების წარდგენიდან 30 დღის ვადაში.1 ამასთან, თუ პირს უფლებამოსილი ორგანოს მიერ განესაზღვრა ვადა დამატებითი მოთხოვნების შესასრულებლად (იხ. მე-7 კითხვა) ან/და დაუსრულებელი მშენებლობის არქიტექტურულ პროექტთან შესაბამისობაში მოსაყვანად (იხ. მე-8 კითხვა), ობიექტის ლეგალიზების თაობაზე საბოლოო გადაწყვეტილება მიიღება აღნიშნული ვადის გასვლიდან 30 დღეში.
10. რა სამართლებრივი შედეგი დგება უფლებამოსილი ორგანოს მიერ გადაწყვეტილების მიუღებლობის ან უარყოფითი გადაწყვეტილების მიღების შემთხვევაში?
თუ ზემომითითებულ ვადაში უფლებამოსილი ორგანო არ მიიღებს შესაბამის გადაწყვეტილებას, ობიექტი/მისი ნაწილი ჩაითვლება ლეგალიზებულად (პრინციპი „დუმილი თანხმობის ნიშანია“).
უფლებამოსილი ორგანოს მიერ ობიექტის ლეგალიზებაზე უარყოფითი გადაწყვეტილების მიღების შემთხვევაში შესაბამისი ობიექტის მიმართ გატარდება კანონმდებლობით განსაზღვრული ღონისძიებები (მაგ. ჯარიმისა და დემონტაჟის დაკისრება).
11. აქვს თუ არა უფლებამოსილ ორგანოს საკუთარი გადაწყვეტილების დასაბუთების ვალდებულება?
საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის თანახმად, უფლებამოსილმა ორგანომ სრულყოფილად უნდა გამოიკვლიოს საქმისთვის მნიშვნელობის მქონე ყველა გარემოება, ლეგალიზების ფაქტობრივ-სამართლებრივი საფუძვლები და აღნიშნულის შემდეგ მიიღოს დასაბუთებული გადაწყვეტილება. საჭიროების შემთხვევაში იგი ვალდებულია მოისმინოს განმცხადებლის მოსაზრება განსახილველ საკითხთან დაკავშირებით, ადგილზე დათვალიერებით შეამოწმოს სალეგალიზაციო ობიექტის ფაქტობრივი მდგომარეობა, ადმინისტრაციულ წარმოებაში ჩააბას ყველა დაინტერესებული პირი, მოისმინოს მათი განმარტებები და განახორციელოს სხვა ქმედებები, რომლებიც აუცილებელია მოტივირებული, არგუმენტირებული და კვალიფიციური გადაწყვეტილების მისაღებად.
12. სად და რა ვადაში საჩივრდება უფლებამოსილი ორგანოს გადაწყვეტილება ობიექტის ლეგალიზებაზე უარის თქმის შესახებ?
პირველ ეტაპზე გადაწყვეტილება საჩივრდება ზემდგომ ადმინისტრაციულ ორგანოში (ქალაქ თბილისის შემთხვევაში – ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის მერთან) ადმინისტრაციული საჩივრით, გადაწყვეტილების ოფიციალურად გაცნობიდან ერთი თვის ვადაში; მეორე ეტაპზე (ე.ი. ზემდგომი ორგანოს მიერ საჩივრის დაუკმაყოფილებლობის შემთხვევაში) კი – სასამართლოში სარჩელის წარდგენის გზით, იმავე ვადაში.
13. აჩერებს თუ არა უფლებამოსილი ორგანოს მიერ ობიექტის ლეგალიზების შესახებ წარმოების დაწყება სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოებას?
დიახ. „საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის“ 128-ე მუხლის მე-5 ნაწილის თანახმად, სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედველობის ორგანოს მითითებით განსაზღვრული ვადის დინება ჩერდება უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ობიექტების ან მათი ნაწილების ლეგალიზების შესახებ წარმოების დაწყებიდან შესაბამისი გადაწყვეტილების მიღებამდე, მაგრამ ჯამში არაუმეტეს 3 თვისა. ობიექტის ლეგალიზება იწვევს სამართალდარღვევის საქმის წარმოების შეწყვეტასა და პირის გათავისუფლებას საჯარიმო სანქციისაგან.
14. დასაშვებია თუ არა ობიექტის ლეგალიზება, თუ სალეგალიზაციო ფართმა განიცადა გარკვეული სახეცვლილება 2007 წლის 1 იანვრის შემდგომ?
სალეგალიზაციო ობიექტზე განხორციელებული რემონტი – შეკეთება, მოპირკეთება, აღჭურვა, მშენებლობის ნებართვის გამცემი ორგანოს თანხმობით ნაწარმოები I კლასის სამშენებლო სამუშაოები, ობიექტის ავარიული მდგომარეობის გამოსწორების მიზნით 2007 წლის 1 იანვრის შემდგომ განხორციელებული გამაგრებითი სამუშაოები (ფართის მატების გარეშე) არ წარმოადგენს ლეგალიზების დამაბრკოლებელ გარემოებას.
15. რა შეღავათი ვრცელდება იმ დაუმთავრებელ ობიექტებზე, რომელთა მშენებლობა ვერ დასრულდა დადგენილ ვადაში/დადგენილი პირობებით?
თუ ზემოაღნიშნული ობიექტების (იხ. 1-ელი კითხვა, პუნქტები ბ-გ) მშენებლობა დასრულდება მშენებლობის ნებართვის გამცემი ორგანოს მიერ განსაზღვრული ახალი ვადისა და პირობების მიხედვით, მაგრამ არაუგვიანეს 2020 წლის 10 სექტემბრისა, დარღვევა ჩაითვლება საპატიოდ და ობიექტის შემდგომი ლეგალიზება განხორციელდება დადგენილების შესაბამისად.
16. რას გულისხმობს 2020 წლის 18 აგვისტომდე მშენებლობადამთავრებული ობიექტების ექსპლუატაციაში მიღების წესი?
2021 წლის 12 ივლისს საქართველოს პარლამენტმა ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის საზღვრებში სანებართვო პირობების დარღვევით განხორციელებული მშენებლობის ექსპლუატაციაში მიღების დროებითი წესი („დროებითი წესი“) დაამტკიცა.
„საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსსა“ (მუხლი 1413) და „პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსში“ (მუხლი 1033) განხორციელებული საკანონმდებლო ცვლილებების თანახმად, ექსპლუატაციაში მიღებას ექვემდებარება 2020 წლის 18 აგვისტოს მდგომარეობით მშენებლობადამთავრებული შენობა-ნაგებობა (ე.ი. ობიექტი, რომლის ძირითადი კონსტრუქციული სისტემისა და ექსტერიერის სამშენებლო სამუშაოები 2020 წლის 18 აგვისტოს მდგომარეობით (ჩათვლით) დამთავრებულია), რომლის მშენებლობა წარმოებულია შეთანხმებული არქიტექტურული პროექტის დარღვევით, შეუსაბამო მიწის ნაკვეთზე ან რომელზედაც მშენებლობის ნებართვა გაცემული არ არის, თუმცა მისი მშენებლობა მოქცეულია (ობიექტი განთავსებულია) დამტკიცებული განაშენიანების რეგულირების გეგმის (გრგ)/განაშენიანების დეტალური გეგმის (გდგ) არეალში.
დაინტერესებული პირის განცხადება დარღვევით წარმოებული მშენებლობის ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ თანდართულ დოკუმენტაციასთან ერთად (სავალდებულო დოკუმენტების ჩამონათვალი იხ. კოდექსის 1413 მუხლის მე-5 და მე-11 პუნქტებში) ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის მუნიციპალურ ინსპექციას/სსიპ ტექნიკური და სამშენებლო ზედამხედველობის სააგენტოს შესაძლოა წარედგინოს კანონის ამოქმედებიდან (28/07/2021) 2 წლის განმავლობაში. ქალაქ თბილისის მერიის მუნიციპალური ინსპექციისათვის განცხადების წარდგენა დასაშვებია ელექტრონულადაც, ელექტრონული დოკუმენტბრუნვის სისტემის საშუალებით (პორტალზე http://www.ms.gov.ge).
დაინტერესებულ პირს უფლება აქვს, მითითებულ 2-წლიან ვადაში ასევე დაასრულოს ობიექტის მოსაპირკეთებელი და კეთილმოწყობის სამუშაოები, რისთვისაც მშენებლობის ნებართვა საჭირო არ არის, თუმცა აუცილებელია საჯარო ზედამხედველობის ორგანოსთან შეთანხმება.
განცხადების განხილვისა და შესაბამისი გადაწყვეტილების მიღების ვადა შეადგენს 6 თვეს, რაც, გადაწყვეტილების მიუღებლობის შემთხვევაში, დამატებით გაგრძელდება კიდევ 6 თვით. აღნიშნულ ვადაში გადაწყვეტილების მიუღებლობა პირს არ უზღუდავს უფლებას, განმეორებით წარადგინოს განცხადება ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღების მიზნით.
საკანონმდებლო მოწესრიგება აკონკრეტებს, რომ ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღება არ ნიშნავს მიჯნის ზონების დაუცველობით განხორციელებული მშენებლობის კანონიერებას და არ წარმოადგენს კ-2 კოეფიციენტის მოსაკრებლის გადახდისგან გათავისუფლების საფუძველს.
კანონის მიხედვით, სანებართვო პირობების დარღვევით ნაწარმოები მშენებლობის ექსპლუატაციაში მიღება ასევე გულისხმობს პირის გათავისუფლებას შესაბამისი სამართალდარღვევის ჩადენისთვის დაკისრებული/დასაკისრებელი პასუხისმგებლობისაგან. უფრო კონკრეტულად, კანონი ითვალისწინებს სამშენებლო სამართალდარღვევის ჩამდენ სუბიექტთა გათავისუფლებას ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის საზღვრებში უნებართვო მშენებლობის წარმოებისა და სამშენებლო/სანებართვო პირობების დარღვევისათვის („საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის“ 131-ე და 132-ე მუხლები და „პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსის“ 44-ე და 45-ე მუხლები) დაკისრებული სანქციებისაგან (გადაუხდელი ან ნაწილობრივ გადახდილი ჯარიმა/საურავი), აგრეთვე სამშენებლო სამართალდარღვევის ჩადენისათვის დაკისრებული სამმაგი ოდენობის ჯარიმებისაგან. სამშენებლო ამნისტია შეეხებათ მხოლოდ იმ პირებს, რომლებმაც უნებართვო სამშენებლო საქმიანობა განახორციელეს იმ ობიექტებზე, რომლებიც ახალი კანონის (დროებითი წესის) მიხედვით ექსპლუატაციაში იქნება მიღებული. ამასთანავე, ზემოხსენებული პასუხისმგებლობისაგან გათავისუფლდებიან ის სამართალდამრღვევი სუბიექტებიც, რომელთა მიმართ არ არის დაწყებული სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოება ან საქმის წარმოება დაწყებულია, თუმცა დადგენილება არ არის გამოტანილი.
საგულისხმოა, რომ ზემოაღნიშნული შეღავათის (დროებითი წესის) მოქმედება არ ვრცელდება: „კულტურული მემკვიდრეობის შესახებ“ საქართველოს კანონით გათვალისწინებულ უძრავ ძეგლზე, მეხუთე კლასის შენობა-ნაგებობაზე, სუბიექტზე, რომლის საქმიანობაც „გარემოსდაცვითი შეფასების კოდექსის“ თანახმად, ექვემდებარება გარემოსდაცვითი ზეგავლენის შეფასების ჩატარებას, ასევე „გარემოსდაცვითი ტექნიკური რეგლამენტის დამტკიცების თაობაზე“ საქართველოს მთავრობის დადგენილებით განსაზღვრული საქმიანობის განმახორციელებელ სუბიექტზე.
17. რას გულისხმობს და ვისზე ვრცელდება 2023 წლის 1 დეკემბრამდე უნებართვოდ აშენებული ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლების ექსპლუატაციაში მიღების წესი (უახლესი სამშენებლო ამნისტია)?
„საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსში“ განხორციელებული ცვლილებების შედეგად, ფიზიკური პირის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე 2023 წლის 1 დეკემბრამდე უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლი დამხმარე შენობა-ნაგებობით (ასეთის არსებობისას) ლეგალიზებას აღარ საჭიროებს და კანონიერად მიიჩნევა.
აღნიშნული შეღავათი არ ვრცელდება ქ. თბილისის ადმინისტრაციულ საზღვრებში მდებარე ობიექტებზე, აგრეთვე იმ შენობა-ნაგებობაზე, რომლის ავარიულობის ხარისხიც საფრთხეს უქმნის ადამიანის სიცოცხლეს ან ჯანმრთელობას და მიღებულია გადაწყვეტილება ობიექტის სამშენებლო ნორმებთან შესაბამისობის უზრუნველყოფის ან დემონტაჟის შესახებ. გარდა ამისა, საქართველოს მთავრობას უფლება აქვს, განსაზღვროს ტერიტორიები (განსაკუთრებულ რეგულირებას დაქვემდებარებული გეოგრაფიული არეალები), რომლებსაც ამნისტია არ შეეხება ან რომელთა ფარგლებში განთავსებული ობიექტების კანონიერად მიჩნევისთვის საჭიროა დამატებითი კრიტერიუმის დაკმაყოფილება.
ინდივიდუალურ საცხოვრებელ სახლად მიიჩნევა ცალკე მდგომი, არაუმეტეს 3 მიწისზედა სართულის (მანსარდის გარდა) მქონე ინდივიდუალური საკუთრების საგანი − საცხოვრებელი ფუნქციის შენობა, რომელიც შეიძლება იყოს 1 კონსტრუქციულ სისტემაში გაერთიანებული (ურთიერთდაკავშირებული) მომიჯნავე სათავსების ერთობლიობა, რომელიც ქმნის გადახურულ სივრცეს და შემოსაზღვრულია კედლებით ან/და სხვა შემომზღუდავი კონსტრუქციებით. ინდივიდუალურ საცხოვრებელ სახლად მიიჩნევა აგრეთვე სახლი, რომელიც არაუმეტეს 2 ინდივიდუალური საკუთრების საგნისგან შედგება.
საცხოვრებელი სახლის 2023 წლის 1 დეკემბრამდე აშენების ფაქტი დგინდება იმავე სარეგისტრაციო ბლოკში მდებარე 2 მომიჯნავე ან 3 არამომიჯნავე მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეთა თანხმობით ან მუნიციპალიტეტის მიერ გაცემული ცნობით.2
საქართველოს მთავრობის 2024 წლის 17 ოქტომბრის №352 დადგენილება აკონკრეტებს, რომ ობიექტის (გარდა I კლასის შენობა-ნაგებობისა) კანონიერად მიჩნევისათვის ასევე საჭიროა აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს მიერ გაცემული, ობიექტის მზიდი კონსტრუქციების მდგრადობისა და სეისმომედეგობის დამადასტურებელი საექსპერტო დასკვნა.3 წინააღმდეგ შემთხვევაში საჯარო რეესტრის ამონაწერი გაიცემა შენიშვნით „სამშენებლო დოკუმენტაციის გარეშე“ და ის აისახება საკადასტრო გეგმაზე.
კანონის განმარტებითი ბარათის თანახმად, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო სისტემური რეგისტრაციის ფარგლებში უზრუნველყოფს მიწის ნაკვეთებისა და მასზე არსებული შენობა-ნაგებობების აზომვას, უკვე რეგისტრირებულ საცხოვრებელ სახლებს კი ამონაწერის განახლების დროს შეუცვლის სტატუსს. შედეგად, რეესტრის ამონაწერში აისახება შენობა-ნაგებობა, როგორც კანონიერი და ამ მიზნით მესაკუთრეს არ მოუწევს დამატებით რაიმე სახის საფასურის გადახდა.
ობიექტის მშენებლობის კანონიერად მიჩნევის შემთხვევაში შესაბამის სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმეზე ადმინისტრაციული წარმოება უნდა შეწყდეს. ამასთან, უკვე დაკისრებული, თუმცა გადაუხდელი ჯარიმისა და დარიცხული საურავის იძულებითი წესით გადახდევინება არ მოხდება.
უკანონოდ აშენებული ობიექტის ლეგალიზებასა და სამშენებლო სამართლის სხვა საკითხებთან დაკავშირებით კვალიფიციური იურიდიული მომსახურების მისაღებად დაგვირეკეთ დღესვე ან შეავსეთ ჩვენი საკონტაქტო ფორმა.
- შესაბამისი მუნიციპალიტეტის გადაწყვეტილებით შესაძლოა დადგინდეს დაჩქარებული მომსახურების მიღების შესაძლებლობა. მაგ. ქალაქ თბილისში უფლებამოსილი ორგანოს მიერ მომსახურების დაჩქარებულ ვადებში გაწევის ტარიფებია: 5 დღეში – 500 ლარი, 10 დღეში – 200 ლარი. ↩︎
- თუ საჯარო რეესტრში დაცული ინფორმაციით ან ორთოფოტოთი ამის საწინააღმდეგო ფაქტი არ დასტურდება. ↩︎
- აღნიშნული დასკვნა, მეზობლების თანხმობასთან ერთად, უნდა წარედგინოს იუსტიციის სახლს. ამასთან, თუ შენობა №352 დადგენილებით განსაზღვრულ რომელიმე გეოგრაფიულ არეალში მდებარეობს, დამატებით საჭიროა შესაბამისი მუნიციპალიტეტის მიერ გაცემული ცნობა, რითაც დასტურდება შენობის „თავსებადობა სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმებით ან/და მათი კონცეფციებით განსაზღვრულ შესაბამის სივრცით კატეგორიასთან ან/და ფუნქციურ ზონასთან“. კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლებთან დაკავშირებით იხ. იმავე დადგენილების მე-3 პუნქტი. ↩︎
© 2026 Nexus LLC
იურიდიული კომპანია ნექსუსი
თქვენთვის საინტერესო სხვა სამართლებრივი საკითხების შესახებ ინფორმაციის მისაღებად გთხოვთ, ეწვიოთ ჩვენს Facebook გვერდს მისამართზე https://www.facebook.com/Nexuslawgroupllc/
იურიდიული ბლოგი 