თვითნებურად დაკავებული მიწის ნაკვეთის რეგისტრაცია

„ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონი (შემდეგში: კანონი) ფიზიკურ პირებს შესაძლებლობას ანიჭებს, სათანადო სამართლებრივი საფუძვლის არსებობისას მოითხოვონ სახელმწიფო საკუთრებაში არსებულ და მათ მიერ თვითნებურად დაკავებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარება.

წინამდებარე სტატია მიზნად ისახავს, პასუხი გასცეს თვითნებურად დაკავებული მიწის „დაკანონებასთან“ დაკავშირებით საზოგადოებაში არსებულ ყველაზე აქტუალურ კითხვებს.

რას ნიშნავს თვითნებურად დაკავებული მიწა?

„თვითნებურად დაკავებული მიწა“ არის კანონის ამოქმედებამდე (2007 წლის 27 ივლისამდე)

• ფიზიკური პირის მიერ თვითნებურად დაკავებული სახელმწიფო საკუთრების სასოფლო ან არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც განთავსებულია აშენებული, მშენებარე ან დანგრეული საცხოვრებელი სახლი ან აშენებული, მშენებარე ან დანგრეული არასაცხოვრებელი დანიშნულების შენობა, აგრეთვე
• დაინტერესებული ფიზიკური პირის საკუთრებაში ან მართლზომიერ მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთის მომიჯნავე, თვითნებურად დაკავებული მიწის ნაკვეთი (შენობით ან მის გარეშე).

ამრიგად, კონკრეტული მიწის ნაკვეთის „თვითნებურად დაკავებულ მიწად“ კვალიფიკაციისთვის, თვითნებურად დაკავების (ფაქტობრივად ფლობის) ფაქტთან ერთად – რაც ასევე უნდა დგინდებოდეს კონკრეტული მტკიცებულებებისა და გარემოებების საფუძველზე (მაგალითად, ორთოფოტოებით, რომლებზეც ჩანს, რომ მიწა ათვისებულია, ნაკვეთის შემოღობვით, მასზე მრავალწლიანი ნარგავების, ხეხილის გაშენებით, ა.შ.) – აუცილებელია ერთ-ერთი შემდეგი წინაპირობის დაკმაყოფილება:

• ასაღიარებელ მიწის ნაკვეთზე კაპიტალური შენობის (განმარტება იხ. ქვემოთ) არსებობა ან
• მის მომიჯნავედ დაინტერესებული პირის საკუთრებაში/მართლზომიერ მფლობელობაში არსებული ნაკვეთის მდებარეობა.

ამასთან, დადგენილი სასამართლო პრაქტიკით, „თვითნებურად დაკავების ფაქტი უნდა იყოს განგრძობადი ხასიათის და უწყვეტი“, რაც იმას გულისხმობს, რომ მიწის ნაკვეთის ფლობა უნდა გრძელდებოდეს უფლებამოსილი ორგანოსთვის მიწის დაკანონების მოთხოვნით მიმართვამდე.¹

ნიშანდობლივია, რომ საკანონმდებლო ცვლილება განიცადა თვითნებურად დაკავებული მიწის ნაკვეთის დეფინიციამ, კერძოდ, კანონში 2019 წლის 11 დეკემბერს (ამოქმედდა 2020 წლის 1 იანვრიდან) განხორციელებული ცვლილებების შესაბამისად, თვითნებურად დაკავებული, ასაღიარებელი მიწის ნაკვეთის ფართობი არ უნდა აღემატებოდეს ბარში 1.25 ჰექტარს, ხოლო „მაღალმთიანი რეგიონების განვითარების შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად განსაზღვრულ მაღალმთიან დასახლებაში − 5 ჰექტარს.

„თვითნებურად დაკავებულ მიწად“ არ მიიჩნევა ტექნიკური ინვენტარიზაციის არქივში აღრიცხული, 2004 წლის 4 ოქტომბრამდე თვითნებურად დაკავებული მიწა.

რას ნიშნავს შენობა?

კანონის მიზნებისთვის „შენობა“ არის სამშენებლო მასალებისა და ნაკეთობებისგან შექმნილი კონსტრუქციული სისტემა, რომელიც გრუნტთან უძრავად არის დაკავშირებული, ქმნის გადახურულ სივრცეს და შემოსაზღვრულია კედლებით, კოლონებით ან/და სხვა შემომზღუდავი კონსტრუქციებით (მათ შორის, ხის კონსტრუქციით), გარდა „დროებითი შენობისა“.

„დროებითი შენობა“, თავის მხრივ, ნიშნავს დროებითი ხასიათის კონსტრუქციას, ე.ი. ანაკრები ელემენტებისაგან შედგენილ, ასაწყობ-დასაშლელ ან/და მობილურ სისტემას, რომელიც მიწასთან დაკავშირებულია საკუთარი წონით ან/და მშრალი არამონოლითური ჩამაგრებით და რომელსაც არ გააჩნია მიწისქვეშა სათავსები.

ითვალისწინებს თუ არა კანონი საკუთრების უფლების აღიარების გამომრიცხავ (დამაბრკოლებელ) გარემოებებს?

კანონი განსაზღვრავს იმ სასოფლო და არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის კატეგორიების ჩამონათვალს, რომლებიც ზემოაღნიშნული კრიტერიუმების დაკმაყოფილების მიუხედავად არ ექვემდებარება საკუთრების უფლების აღიარებას, მათ შორის: წყლისა და ტყის სახელმწიფო ფონდების მიწები (გარდა გამონაკლისი შემთხვევებისა), საერთო სარგებლობისთვის განკუთვნილი სივრცე, ისტორიის/კულტურის ძეგლები, სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული ობიექტებით ან საზოგადოებრივი ინფრასტრუქტურის ობიექტებით² დაკავებული მიწის ნაკვეთი და სხვა (დაწვრილებით იხ. კანონის მე-3 მუხლის მე-2 პუნქტი).

გარდა ამისა, საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ მოთხოვნის განხილვისას გათვალისწინებული უნდა იქნეს მოთხოვნის შესაბამისობა სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების პირობებთან.

რომელი ადმინისტრაციული ორგანოა უფლებამოსილი თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარებაზე?

თვითნებურად დაკავებული მიწის ნაკვეთის დაკანონებაზე უფლებამოსილი ორგანოა შესაბამისი მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელ ორგანოსთან (მერთან) არსებული თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების კომისია (შემდეგში: კომისია).

აღსანიშნავია, რომ 2026 წლის 1 იანვრამდე, „მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ“ საქართველოს კანონით გათვალისწინებული სისტემური რეგისტრაციის ფარგლებში, იუსტიციის მინისტრის ბრძანებით³ განსაზღვრულ კონკრეტულ არეალებში მდებარე მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარებას უზრუნველყოფდა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (შემდეგში: სააგენტო).

2026 წლის 1 იანვრიდან 2027 წლის 1 იანვრამდე პერიოდში საქართველოს მუნიციპალიტეტებში (გარდა თვითმმართველი ქალაქებისა) თვითნებურად დაკავებულ მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების აღიარებას, სპორადული რეგისტრაციის ფარგლებში, უზრუნველყოფს მხოლოდ სააგენტო. შესაბამისად, აღნიშნულ პერიოდში მუნიციპალიტეტებს (კომისიებს) შეჩერებული აქვთ უფლებამოსილება, აღიარონ თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლება.

სააგენტოს მიერ სპორადული რეგისტრაციის ფარგლებში საკუთრების უფლების აღიარება ხორციელდება იმავე წესით, რომელიც დადგენილია სისტემური რეგისტრაციისთვის.

ვის შეუძლია მოითხოვოს თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარება?

„დაინტერესებული პირის“ დეფინიციიდან გამომდინარე, მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების მოთხოვნა შეუძლია როგორც იმ ფიზიკურ პირს, რომელმაც თვითნებურად დაიკავა სახელმწიფო საკუთრების მიწის ნაკვეთი, ასევე მის სავარაუდო მემკვიდრეს ან უფლებამონაცვლეს.⁴ ამ ორ უკანასკნელ შემთხვევაში განცხადებას თან უნდა ერთვოდეს სავარაუდო მემკვიდრეობის ან უფლებამონაცვლეობის დამადასტურებელი შესაბამისი დოკუმენტები.

თუ მიწის ნაკვეთი თვითნებურად დაკავებული აქვს ერთზე მეტ პირს, განცხადება შეიძლება წარდგენილ იქნეს ერთ-ერთი მათგანის მიერ. ასეთ შემთხვევაში სააგენტო განიხილავს მიწის ნაკვეთზე საერთო საკუთრების აღიარების საკითხს.

რა ფორმით ხდება კომისიისთვის თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების აღიარების შესახებ განცხადების წარდგენა?

თვითნებურად დაკავებული მიწის ნაკვეთის დაკანონების მოთხოვნა დაინტერესებული პირის მიერ კომისიას წარედგინება წერილობითი ფორმით (განცხადების სახით). მოთხოვნაში მითითებული გარემოებების დასადასტურებლად დაინტერესებულმა პირმა განცხადებას უნდა დაურთოს:

ა) მიწის თვითნებურად დაკავების დამადასტურებელი დოკუმენტი (ე.ი. სასამართლოს აქტი, ორთოფოტოები, აბონენტად აყვანის დოკუმენტი, გადახდის ქვითარი (ნაკვეთით სარგებლობის ფაქტის დასადასტურებლად) ან/და სხვა დოკუმენტი, მაგალითად, ექსპერტის დასკვნა, რითაც დგინდება მიწის ნაკვეთზე განთავსებული ნაგებობის სტატუსი (შენობის შესაბამისობა კანონის მოთხოვნებთან), ხანდაზმულობა (ასაკი), ნაკვეთის შემომსაზღვრელი ღობის ხანდაზმულობა, ა.შ.) ან/და მოწმის (მაგალითად, მომიჯნავე მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის) ნოტარიულად დამოწმებული ჩვენება (განცხადება, ახსნა-განმარტება);

ბ) მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აგეგმვითი/აზომვითი ნახაზი;

გ) ინფორმაცია საკუთრების უფლების აღიარების საფასურის ოდენობის დასადგენად (კერძოდ, მიწის ნაკვეთის ადგილმდებარეობა/მისამართი, დანიშნულება (სასოფლო-სამეურნეო, არასასოფლო-სამეურნეო), სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის შემთხვევაში აგრეთვე მიწის ნაკვეთის ხარისხობრივი (კარგი და მწირი) მონაცემები), ხოლო თუ პირი სოციალურად დაუცველი ოჯახების ბაზაშია რეგისტრირებული და მისი სარეიტინგო ქულა 100 000-ზე ნაკლებია (რაც საფასურის გადახდისაგან გათავისუფლების საფუძველს წარმოადგენს) აგრეთვე უფლებამოსილი ორგანოს მიერ გაცემული და აღნიშნული გარემოების დამადასტურებელი შესაბამისი დოკუმენტი;

დ) დაინტერესებული პირის/მისი წარმომადგენლის საიდენტიფიკაციო დოკუმენტების ასლები (წარმომადგენლობის არსებობისას ასევე წარმომადგენლის უფლებამოსილების მიმნიჭებელი დოკუმენტი);

ე) საჯარო რეესტრში არსებული უახლესი ინფორმაცია საკუთრების უფლებაასაღიარებელი მიწის ნაკვეთის შესახებ (მათ შორის, რეგისტრირებულია თუ არა მასზე უფლება, მიმდინარეობს თუ არა მის მიმართ სარეგისტრაციო ან ადმინისტრაციული წარმოება).⁵

თუ საქმის მასალებით უტყუარად არ დგინდება, რომ მიწის ნაკვეთზე შენობა განთავსებულია კანონის ამოქმედებამდე, კომისია უფლებამოსილია, დამატებით მოითხოვოს ექსპერტიზის დასკვნის წარმოდგენა, რომელიც დაადასტურებს, რომ ასაღიარებელ ნაკვეთზე შენობა 2007 წლის 20 სექტემბრამდე (კანონის პირველი–მე-6 და მე-8 მუხლების ამოქმედებამდე) არსებობდა. აქედან გამომდინარე, მაშინაც კი, როდესაც შეუძლებელია უტყუარად იმის მტკიცება (ე.ი. წარდგენილი დოკუმენტებით მხოლოდ ნაწილობრივ დასტურდება), რომ უფლებაასაღიარებელ ნაკვეთზე შენობა კანონის ამოქმედებამდე იყო განთავსებული, საკუთრების უფლების აღიარება მაინც დასაშვებია, თუ ექსპერტის დასკვნით სარწმუნოდ დგინდება 2007 წლის 20 სექტემბრამდე მიწის ნაკვეთზე შენობა-ნაგებობის არსებობის ფაქტი.

როგორ ხდება სისტემური რეგისტრაციის ფარგლებში თვითნებურად დაკავებული მიწის დაკანონება?

საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2019 წლის 31 დეკემბრის №487 ბრძანებით დამტკიცებული „საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციის 37​⁵ მუხლის თანახმად,

თუ […] დადგინდა, რომ სარეგისტრაციო ობიექტი სრულად ან ნაწილობრივ არ არის მართლზომიერ მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთი და დაინტერესებული პირი მოითხოვს თვითნებურად დაკავებულ მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების აღიარებით  უფლების რეგისტრაციას, სააგენტო იღებს გადაწყვეტილებას უძრავი ნივთის ადგილზე დათვალიერების დანიშვნის შესახებ[.]

მიწის ნაკვეთის ადგილზე დათვალიერების შედეგად დგება ოქმი, რომელიც უნდა შეიცავდეს იმავე ბლოკში მდებარე 2 მომიჯნავე ან 3 არამომიჯნავე მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეების ჩვენებას იმის შესახებ, რომ დაინტერესებული პირი მიწის ნაკვეთს ფლობდა 2007 წლის 20 სექტემბრამდე და ფლობს ოქმის შედგენის თარიღისთვის.

მიწის ნაკვეთის თვითნებურად დაკავების ფაქტი ასევე შეიძლება დადგინდეს სასამართლოს აქტით, ორთოფოტოთი, აბონენტად აყვანის დოკუმენტით, კომუნალური გადასახადების გადახდის ქვითრით, მუნიციპალიტეტის ცნობით ან სხვა დოკუმენტით.

თუ საქმის მასალებით უტყუარად არ დგინდება, რომ მიწის ნაკვეთზე შენობა განთავსებულია კანონის ამოქმედებამდე, სააგენტო უფლებამოსილია, დამატებით მოითხოვოს ექსპერტიზის დასკვნის წარმოდგენა, რომელიც დაადასტურებს, რომ ასაღიარებელ ნაკვეთზე შენობა 2007 წლის 20 სექტემბრამდე არსებობდა.

აღსანიშნავია, რომ სააგენტოს უფლება აქვს, საკუთრების უფლება აღიაროს თვითნებურად დაკავებულ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების სათიბი, სახნავი (მრავალწლიანი ნარგავებით დაკავებული, საბაღე, საბოსტნე) ან საკარმიდამო კატეგორიის მიწის ნაკვეთებზე იმ შემთხვევაშიც, თუ მათზე განთავსებული არ არის შენობა-ნაგებობა ან ისინი არ წარმოადგენს დაინტერესებული პირის საკუთრებაში ან მართლზომიერ მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთის მომიჯნავე მიწის ნაკვეთებს.

დაუშვებელია მიწის დაკანონება ისეთ პირზე, რომელიც 2007 წლის 20 სექტემბრისთვის იყო არასრულწლოვანი (18 წლის ასაკს მიუღწეველი).

რა ვადაში განიხილება განცხადება თვითნებურად დაკავებული მიწის ნაკვეთის დაკანონების შესახებ?

კანონმდებლობით გათვალისწინებული გამონაკლისი შემთხვევების გარდა, მიწის ნაკვეთზე საკუთრების აღიარების მოთხოვნით განცხადებას კომისია განიხილავს მისი მიღებიდან 2 თვის ვადაში (რაც დამატებით შეიძლება გაიზარდოს არაუმეტეს 6 თვით, თუ საქმის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებათა დასადგენად 2-თვიანი ვადა ობიექტურად საკმარისი არაა). ნიშანდობლივია, რომ მითითებულ ვადაში კომისიის მიერ საკუთრების უფლების აღიარების ან აღიარებაზე უარის თქმის შესახებ გადაწყვეტილების მიუღებლობა ითვლება მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარებაზე უარის თქმად, რაც შეიძლება გასაჩივრდეს სასამართლოში, კანონმდებლობით დადგენილი წესით.

სააგენტო სპორადული რეგისტრაციისთვის დადგენილი წესით წარდგენილ განცხადებას განიხილავს და გადაწყვეტს 3 თვის ვადაში.

შეუძლია თუ არა დაინტერესებულ პირს განცხადების განხილვაში მონაწილეობის მიღება?

დიახ. დაინტერესებულ პირს უფლება აქვს, მონაწილეობა მიიღოს ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ საკითხის განხილვაში (ადმინისტრაციული წარმოების პროცესში).

კომისიის სხდომები საჯაროა. დაინტერესებულ პირს შეუძლია დაესწროს სხდომებს და გამოთქვას საკუთარი პოზიცია და მოსაზრებები განსახილველ საკითხთან დაკავშირებით. კომისია ვალდებულია, დაინტერესებულ პირს 7 დღით ადრე, წერილობითი ფორმით აცნობოს მომავალი სხდომის ჩატარების ადგილი, დრო, დღის წესრიგი და უზრუნველყოს მის მიერ საკითხის განხილვაში მონაწილეობის უფლების ჯეროვნად რეალიზება.

აქვს თუ არა ადმინისტრაციულ ორგანოს საკუთარი გადაწყვეტილების დასაბუთების ვალდებულება?

საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის (შემდეგში: სზაკ) თანახმად, კომისიამ/სააგენტომ, როგორც ადმინისტრაციულმა ორგანომ, გადაწყვეტილება უნდა მიიღოს საქმისთვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე ყველა გარემოებისა და წარდგენილი დოკუმენტაციის სრულყოფილი და ყოველმხრივი შესწავლა-გამოკვლევისა და სამართლებრივი ანალიზის საფუძველზე (მათ შორის, საჭიროების შემთხვევაში, საქმის გარემოებების ადგილზე შესწავლის გზით, ექსპერტის/სპეციალისტის მოწვევით, ა.შ.).

მხოლოდ იმაზე მითითება (რაც პრაქტიკაში ხშირად ხდება), რომ, ორთოფოტოს მიხედვით, განმცხადებლის მიერ ასაღიარებელი მიწის ნაკვეთის დაკავების ფაქტი არ დასტურდება, საკმარისი არ არის.

კომისიის/სააგენტოს გადაწყვეტილება უნდა შეიცავდეს საფუძვლიან დასაბუთებას იმის შესახებ, თუ რა გარემოებებს დაეყრდნო ადმინისტრაციული ორგანო დასკვნის გაკეთებისას და რა საფუძვლით იქნა უარყოფილი დაინტერესებული პირის მიერ წარდგენილი მტკიცებულებები. უფლებაასაღიარებელი მიწის ნაკვეთის შეუსაბამობა „თვითნებურად დაკავებული მიწის“ საკანონმდებლო დეფინიციასთან ადმინისტრაციული ორგანოს მტკიცების ტვირთს წარმოადგენს!

მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ „კომისიას შეუძლია არა მხოლოდ სრულად დააკმაყოფილოს წარდგენილი განცხადება ან სრულად უარი თქვას მის დაკმაყოფილებაზე, არამედ განმცხადებლის მოთხოვნა დააკმაყოფილოს ნაწილობრივ, მიწის ნაკვეთის მხოლოდ იმ ნაწილზე, რომელთან მიმართებითაც დასტურდება საკუთრების უფლების აღიარების ნორმატიული წინაპირობების არსებობა. შესაბამისად, თუკი კომისია [განმცხადებლის] მოთხოვნას ნაწილობრივ საფუძვლიანად მიიჩნევ[ს], ამ ნაწილში უნდა [აღიაროს] მისი საკუთრების უფლება.“⁶

რა ხდება განცხადების დაკმაყოფილების შემდეგ?

თვითნებურად დაკავებული მიწის დაკანონების შესახებ გადაწყვეტილების მიღების შემდეგ კომისია დაინტერესებულ პირს გადასცემს საკუთრების უფლების მოწმობასა და დამოწმებულ საკადასტრო აგეგმვით/აზომვით ნახაზს, რომელთა საფუძველზე პირს შეუძლია უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში (საჯარო რეესტრში) მიწის ნაკვეთის თავის საკუთრებაში აღრიცხვა.

სააგენტოს მიერ განცხადების დაკმაყოფილების შედეგად საკუთრების უფლების აღიარება ხდება საჯარო რეესტრში დაინტერესებული პირის საკუთრების უფლების რეგისტრაციით.

სად საჩივრდება გადაწყვეტილება საკუთრების უფლების აღიარებაზე უარის თქმის შესახებ?

გამომდინარე იქიდან, რომ, სზაკ-ის მიზნებისათვის, კომისია წარმოადგენს კოლეგიურ ადმინისტრაციულ ორგანოს, მისი გადაწყვეტილება გასაჩივრებას ექვემდებარება სასამართლოში. კანონით გასაჩივრებისათვის დადგენილია 1-თვიანი ვადა.

სააგენტოს უარყოფითი გადაწყვეტილება შეიძლება გასაჩივრდეს სააგენტოში ან სასამართლოში⁷, კანონმდებლობით დადგენილ 1-თვიან ვადაში.

საკუთრების უფლების აღიარებაზე უარის შემთხვევაში დასაშვებია თუ არა განცხადების ხელმეორედ შეტანა?

კომისიის მიერ დაინტერესებული პირის განცხადების განუხილველად დატოვების ან საკუთრების უფლების აღიარებაზე უარის თქმის შემთხვევაში ხელახალი განცხადება იმავე საკითხთან დაკავშირებით (ე.ი. იმავე ქონებაზე უფლების აღიარების მოთხოვნით) შეიძლება წარდგენილ იქნეს მხოლოდ მაშინ, თუ ფაქტობრივი ან სამართლებრივი მდგომარეობა, რომელიც საფუძვლად დაედო კომისიის უარყოფით გადაწყვეტილებას, შეიცვალა დაინტერესებული პირის სასარგებლოდ ან თუ არსებობს შესაბამისი ახლად აღმოჩენილი ან ახლად გამოვლენილი გარემოებანი.

რას შეადგენს თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების საფასური?

ზოგადი წესის თანახმად, თვითნებურად დაკავებული მიწის ნაკვეთის დაკანონების საფასური ფიზიკური პირისათვის შეადგენს: სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის 1 ჰექტარზე – საქართველოს საგადასახადო კოდექსით განსაზღვრული მიწაზე ქონების გადასახადის წლიური განაკვეთის 10-მაგ ოდენობას, ხოლო არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის 1 კვადრატულ მეტრზე – იმავე განაკვეთის 20-მაგ ოდენობას, თუმცა არაუმეტეს მიწის ერთ კვადრატულ მეტრზე მოქმედი ნორმატიული ფასისა.

ამასთანავე, ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ტერიტორიის შესაბამის ზონებში მდებარე თვითნებურად დაკავებულ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაზე (მის ყოველ კვადრატულ მეტრზე) საკუთრების უფლების აღიარების საფასური განისაზღვრება მიწის ნორმატიული ფასით.⁸

ნიშანდობლივია, რომ სოციალურად დაუცველი ოჯახების ბაზაში რეგისტრირებულ პირს, რომლის სარეიტინგო ქულა 100 000-ზე ნაკლებია, თვითნებურად დაკავებული მიწა საკუთრებაში უსასყიდლოდ გადაეცემა.

სააგენტოს მიერ საქართველოს მუნიციპალიტეტებში (გარდა თვითმმართველი ქალაქებისა) მდებარე თვითნებურად დაკავებულ მიწის ნაკვეთზე სპორადული რეგისტრაციის ფარგლებში საკუთრების უფლების აღიარების საფასურია 600 ლარი.

შეუძლია თუ არა კერძო სამართლის იურიდიულ პირს (კომპანიას, ორგანიზაციას) თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების მოთხოვნა?

2012 წლის 1 იანვრიდან კერძო სამართლის იურიდიულმა პირებმა დაკარგეს თვითნებურად დაკავებულ ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების მოთხოვნის უფლება. ე.ი. ისინი ვეღარ სარგებლობენ კანონით დადგენილი პრივატიზების საშეღავათო რეჟიმით. მითითებული პირების მიერ სახელმწიფო საკუთრებაში არსებულ მიწაზე საკუთრების მოპოვება შესაძლებელია სახელმწიფო ქონების პრივატიზაციის ზოგადი წესების შესაბამისად.

მიწის დაკანონებასთან დაკავშირებით კვალიფიციური იურიდიული კონსულტაციისა და მომსახურების მისაღებად დაგვირეკეთ დღესვე ან შეავსეთ ჩვენი საკონტაქტო ფორმა.

---

1. იხ. მაგ. სუსგ საქმეზე №ბს-343(კ-24), 27 ნოემბერი, 2024 წელი. ↩︎
2. იგულისხმება სატრანსპორტო და მიწისქვეშა კომუნიკაციები, წყალმომარაგება, კანალიზაცია, კავშირგაბმულობა და ელექტროგაყვანილობა. ↩︎
3. იხ. სისტემური რეგისტრაციის გეოგრაფიული არეალების განსაზღვრის შესახებ საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2021 წლის 31 დეკემბრის №798 ბრძანება. ↩︎
4. უზენაესი სასამართლოს განმარტებით, აღნიშნულ ტერმინში („უფლებამონაცვლე“) იგულისხმება „ოჯახის წევრი ან პირთან მჭიდროდ დაკავშირებული სხვა ის პირი, რომელიც ფაქტობრივად ამ პირთან ერთად ფლობდა და იყენებდა უფლებაასაღიარებელ მიწის ნაკვეთს, მათ შორის, ოჯახის წევრი, თანამესაკუთრე“. უფლებამონაცვლე ვერ იქნება მყიდველი, რადგან მიწის დაკანონების მოთხოვნის უფლება არაგანკარგვადი ხასიათისაა. იხ. მაგ. სუსგ საქმეზე №ბს-343(კ-24), 27 ნოემბერი, 2024 წელი. საწინააღმდეგო პოზიცია არის დაფიქსირებული უზენაესი სასამართლოს უახლეს განჩინებებში, რაც დადგენილი პრაქტიკის შეცვლაზე მიუთითებს (იხ. სუსგ საქმეებზე №ბს-736(კ-24), 10 მარტი, 2025 წელი; №ბს-710(კ-24), 18 თებერვალი, 2025 წელი). ↩︎
5. ვრცლად იმ დოკუმენტაციის შესახებ, რომელიც განმცხადებელმა უნდა წარადგინოს თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების მოთხოვნის დასადასტურებლად იხ. საქართველოს მთავრობის 2016 წლის 28 ივლისის №376 დადგენილებით დამტკიცებული „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების წესის“ მე-11 მუხლის მე-4 პუნქტი. ↩︎
6. იხ. სუსგ საქმეზე №ბს-1088(კ-22), 24 თებერვალი, 2022 წელი. ↩︎
7. უზენაესი სასამართლოს მიერ დადგენილი პრაქტიკის შესაბამისად, დაინტერესებული მხარე უფლებამოსილია რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებათა კანონიერების შემოწმების მიზნით მიმართოს როგორც მარეგისტრირებელ ორგანოს (სააგენტოს), ისე სასამართლოს. იხ. მაგ. სუსგ საქმეზე №ბს-490(კ-25), 9 ოქტომბერი, 2025 წელი. გასაჩივრების შესახებ ინფორმაცია, კერძოდ, ორგანო, რომელშიც შეიძლება აქტის გასაჩივრება, მისი მისამართი და საჩივრის წარდგენის ვადა, მითითებული უნდა იყოს სადავო აქტში. ↩︎
8. შესაბამის ნორმატიულ აქტებს შეგიძლიათ გაეცნოთ აქ: https://matsne.gov.ge/ka/document/view/1445054?publication=2; https://www.matsne.gov.ge/ka/document/view/3228588?publication=0. ↩︎

© 2026 Nexus LLC

იურიდიული კომპანია ნექსუსი

თქვენთვის საინტერესო სხვა სამართლებრივი საკითხების შესახებ ინფორმაციის მისაღებად გთხოვთ, ეწვიოთ ჩვენს Facebook გვერდს მისამართზე https://www.facebook.com/Nexuslawgroupllc/