2012 წლის 26 ივნისს საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს პლენუმმა საქმეზე №3/1/512 „დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“ არაკონსტიტუციურად ცნო უცხოელი ფიზიკური პირების მიერ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების მოპოვებასთან დაკავშირებით არსებული საკანონმდებლო შეზღუდვები.
აღნიშნული გადაწყვეტილების მიღებას ქართულ საზოგადოებაში მკვეთრად ნეგატიური რეაქცია მოჰყვა, რის პასუხადაც საქართველოს პარლამენტმა მრავალწლიანი მორატორიუმის შემდეგ საქართველოს კონსტიტუციის ახალი რედაქციის ამოქმედებით არსებითად შეცვალა სასოფლო-სამეურნეო მიწის მიმართ მანამდე მოქმედი სამართლებრივი რეჟიმი და კონსტიტუციურ დონეზე განამტკიცა, რომ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა შეიძლება იყოს მხოლოდ სახელმწიფოს, თვითმმართველი ერთეულის, საქართველოს მოქალაქის ან საქართველოს მოქალაქეთა გაერთიანების საკუთრებაში, გარდა ორგანული კანონით განსაზღვრული გამონაკლისი შემთხვევებისა. ამით ხაზი გაესვა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის, როგორც იშვიათი და ამოწურვადი რესურსის, განსაკუთრებულ სტატუსსა და მის მიმართ მაღალი საჯარო ინტერესის არსებობას.
მითითებული საკონსტიტუციო ცვლილებების საფუძველზე 2019 წლის 25 ივნისს მიღებულ იქნა საქართველოს ორგანული კანონი „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“ (შემდეგში: კანონი), რითაც 2019 წლის 02 ივლისიდან ძალადაკარგულად გამოცხადდა იმავე სფეროს მომწესრიგებელი შესაბამისი ნორმატიული აქტები.
წინამდებარე სტატია ეთმობა კანონის ძირითადი მოთხოვნებისა და დებულებების მოკლე მიმოხილვას და განკუთვნილია უცხოელთა მიერ სასოფლო-სამეურნეო მიწის შეძენის სამართლებრივ რეგულირებასთან დაკავშირებით გატარებული რეფორმის შედეგებით დაინტერესებული მკითხველებისათვის.
დასაწყისში უნდა აღინიშნოს, რომ კანონით განსაზღვრულია იმ სუბიექტების ამომწურავი ჩამონათვალი, რომლებსაც შეუძლიათ საკუთრების უფლებით ფლობდნენ საქართველოს ტერიტორიაზე მდებარე სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწას1, კერძოდ, კანონის მე-4 მუხლის 1-ლი ნაწილის თანახმად, სასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთი შეიძლება იყოს მხოლოდ შემდეგ სუბიექტთა საკუთრებაში:
ა) საქართველოს სახელმწიფო, ავტონომიური რესპუბლიკა, მუნიციპალიტეტი;
ბ) საქართველოს საჯარო სამართლის იურიდიული პირი (მხოლოდ კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევაში);
გ) საქართველოს მოქალაქე;
დ) საქართველოში რეგისტრირებული კერძო სამართლის იურიდიული პირი, თუ მისი დომინანტი პარტნიორია2 ზემოჩამოთვლილ სუბიექტთაგან ერთ-ერთი;3
ე) არარეგისტრირებული ორგანიზაციული წარმონაქმნი (მაგ. ამხანაგობა), თუ მისი წევრების უმრავლესობას შეადგენენ ზემოჩამოთვლილი სუბიექტები, რომლებსაც აქვთ პრაქტიკული შესაძლებლობა, გადამწყვეტი ზეგავლენა მოახდინონ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწასთან დაკავშირებულ გადაწყვეტილებებზე.
გარდა ამისა, კანონის მე-4 მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებულ საგამონაკლისო შემთხვევებში ნებადართულია სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის არსებობა სხვა პირთა საკუთრებაში მხოლოდ კანონით დადგენილი შეზღუდვების გათვალისწინებითა და შემდეგი პირობების დაცვით:
სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა შეიძლება იყოს:
ა) საქართველოს მოქალაქეობის არმქონე ფიზიკური პირის საკუთრებაში, თუ მან ეს ქონება მიიღო მემკვიდრეობით;
ბ) საქართველოში რეგისტრირებული იმ კერძო სამართლის იურიდიული პირის საკუთრებაში, რომელიც არ აკმაყოფილებს კანონის მე-4 მუხლის 1-ლი ნაწილის დ) ქვეპუნქტის კრიტერიუმებს – საინვესტიციო გეგმის საფუძველზე საქართველოს მთავრობის გადაწყვეტილებით. ამასთან, თუ ზემოაღნიშნული იურიდიული პირი არ შეასრულებს საინვესტიციო გეგმის მოთხოვნებს, იგი ვალდებულია უფლებამოსილი ორგანოს მიერ გადაწყვეტილების მიღებიდან 1 წლის ვადაში გაასხვისოს შესაბამისი მიწის ნაკვეთი, წინააღმდეგ შემთხვევაში ეს უკანასკნელი მიექცევა სახელმწიფო საკუთრებაში.
ზოგადი წესის თანახმად, სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის გამოყენება მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალებად (ე.წ. ქონების იპოთეკაში „ჩადება“) ნებადართულია, თუმცა კანონის მიზნებიდან გამომდინარე დაწესებულია გარკვეული შეზღუდვებიც, კერძოდ, დაუშვებელია ნაკვეთის უზრუნველყოფის საშუალებად გამოყენება მისი კრედიტორის საკუთრებაში გადასვლის პირობით შემდეგ სუბიექტთა სასარგებლოდ: უცხოელი, საზღვარგარეთ რეგისტრირებული იურიდიული პირი ან საქართველოში რეგისტრირებული კერძო სამართლის იურიდიული პირი, რომლის პარტნიორია უცხოელი/საზღვარგარეთ რეგისტრირებული იურიდიული პირი ან რომლის დომინანტი პარტნიორი კანონის შესაბამისად ვერ დგინდება (შემდეგში: უცხოელი ფიზიკური ან იურიდიული პირი). აგრეთვე დაუშვებელია ზემოჩამოთვლილ სუბიექტთათვის ისეთი მოთხოვნის/უფლების დათმობა, რომელიც ითვალისწინებს სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაზე საკუთრების უფლების წარმოშობას (მაგ. იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნა, როდესაც გათვალისწინებულია იპოთეკის საგნის კრედიტორის საკუთრებაში გადაცემა).
გარდა ამისა, თუ საქართველოში რეგისტრირებულ კერძო სამართლის იურიდიული პირს საკუთრებაში აქვს სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, დაუშვებელია ამ პირის მმართველობის იმგვარი ცვლილება, რომლის შედეგადაც მისი დომინანტი პარტნიორი გახდება უცხოელი ფიზიკური ან იურიდიული პირი (გამონაკლისი შეიძლება დადგინდეს საინვესტიციო გეგმის თაობაზე საქართველოს მთავრობის გადაწყვეტილებით). ასევე დაუშვებელია საქართველოში რეგისტრირებული კერძო სამართლის იურიდიული პირის წილის/აქციის/პაის (გირავნობის საგანი) დაგირავება მისი კრედიტორის საკუთრებაში გადასვლის პირობით უცხოელი ფიზიკური ან იურიდიული პირის (მოგირავნე) სასარგებლოდ, თუ გირავნობის საგნის მოგირავნის საკუთრებაში გადასვლის შემთხვევაში ეს უკანასკნელი გახდება მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე იურიდიული პირის დომინანტი პარტნიორი. აღსანიშნავია, რომ წინამდებარე აბზაცში მითითებული შეზღუდვები არ ვრცელდება უცხოელი ფიზიკური პირის მიერ უფლების მემკვიდრეობით მიღების შემთხვევაზე.
ნიშანდობლივია, რომ კანონის მოქმედების რეჟიმში არ ექცევა ისეთი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთები, რომლებზეც კანონის ამოქმედების მომენტისთვის რეგისტრირებულია უცხოელი ფიზიკური ან იურიდიული პირის (გარდა საზღვარგარეთ რეგისტრირებული იურიდიული პირისა) საკუთრების უფლება ან არსებობს უფლების რეგისტრაციის სამართლებრივი საფუძველი („უფლების დამდგენი დოკუმენტი“). კანონით დადგენილი შეზღუდვები ასევე არ აჩერებს მის ამოქმედებამდე მართლზომიერ მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაზე საკუთრების უფლების მოპოვებას „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად. გარდა ამისა, კანონით უცხოელისათვის განსაზღვრული ვალდებულებები არ ვრცელდება სასოფლო-სამეურნეო მიწის მესაკუთრე იმ ფიზიკურ პირებზე, რომლებსაც საქართველოს მოქალაქეობა შეუწყდათ კანონის ამოქმედების შემდეგ.
დასასრულ, აღსანიშნავია, რომ ზემოთ მოცემული წესებიდან გამონაკლისია დადგენილი იმ საერთაშორისო ფინანსური ინსტიტუტებისა და ფინანსური ინსტიტუტების (ბანკები, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციები, ა.შ.) სასარგებლოდ, რომლებმაც მიწაზე საკუთრება საქართველოს კანონმდებლობით ნებადართული საქმიანობის განხორციელების ფარგლებში მიიღეს ან მიიღებენ (მაგ. სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი შესაძლებელია გამოყენებულ იქნეს იმ ფინანსური ინსტიტუტისგან მიღებული კრედიტის უზრუნველყოფის საშუალებად, რომლის დომინანტი პარტნიორი არის უცხოელი ფიზიკური პირი ან საზღვარგარეთ რეგისტრირებული იურიდიული პირი).
- კანონის მიზნებისთვის „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა“ არის საძოვრის, სათიბის, სახნავის (მათ შორის, მრავალწლოვანი ნარგავებით დაკავებული) ან საკარმიდამოს კატეგორიის მიწა (ტერმინთა განმარტებები იხ. „მიწის მიზნობრივი დანიშნულების განსაზღვრისა და სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის მდგრადი მართვის შესახებ“ საქართველოს 2019 წლის 25 ივნისის კანონის მე-3 მუხლში), რომელიც გამოიყენება ან რომლის გამოყენებაც შესაძლებელია სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებით, მასზე არსებული შენობა-ნაგებობით ან მის გარეშე. ↩︎
- კანონში „დომინანტი პარტნიორი“ განმარტებულია, როგორც საქართველოში რეგისტრირებული კერძო სამართლის იურიდიული პირის პარტნიორი ან პარტნიორთა ჯგუფი, რომელსაც 1) ეკუთვნის წილის/აქციის/პაის 50%-ზე მეტი ან რომელიც წარმოადგენს პარტნიორების (სოლიდარული პასუხისმგებლობის საზოგადოებაში პარტნიორების ან კომანდიტურ საზოგადოებაში კომპლემენტარების შემთხვევაში) ან დამფუძნებლების/წევრების (არასამეწარმეო (არაკომერციული) იურიდიული პირის შემთხვევაში) უმრავლესობას და 2) იმავდროულად აქვს პრაქტიკული შესაძლებლობა, გადამწყვეტი ზეგავლენა მოახდინოს იურიდიული პირის სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწასთან დაკავშირებულ გადაწყვეტილებაზე. ↩︎
- ამასთან, თუ აღნიშნული იურიდიული პირის დომინანტი პარტნიორია საქართველოში რეგისტრირებული კერძო სამართლის იურიდიული პირი (მაგ. შპს X-ის წილს ფლობს შპს Y, რომელიც ასევე საქართველოში დაფუძნებულ ი.პ.-ს წარმოადგენს), მესაკუთრის კანონთან შესაბამისობა მოწმდება ამ უკანასკნელის (ე.ი. შპს Y-ის) დონეზე. ↩︎
© 2025 Nexus LLC
იურიდიული კომპანია ნექსუსი
თქვენთვის საინტერესო სხვა სამართლებრივი საკითხების შესახებ ინფორმაციის მისაღებად გთხოვთ, ეწვიოთ ჩვენს Facebook გვერდს მისამართზე https://www.facebook.com/Nexuslawgroupllc/
იურიდიული ბლოგი 