იპოთეკა მოთხოვნის დაკმაყოფილების უზრუნველყოფის საშუალებაა, რომელიც ხშირად გამოიყენება უძრავი ქონების შესაძენად აღებული სესხების, სხვა ტიპის მსხვილი კრედიტებისა და ვალდებულებების უზრუნველსაყოფად.

თუმცა იპოთეკის პოპულარობიდან გამომდინარე ყოველდღიურად უამრავ ადამიანს უწევს მასთან შეხება, მოსახლეობის მნიშვნელოვანი ნაწილი არ ფლობს საკმარის ინფორმაციას აღნიშნული ინსტიტუტის, მისი მოქმედების ძირითადი პრინციპებისა და თანმდევი რისკების შესახებ, რაც არც თუ იშვიათად ხდება პირის მიერ ერთადერთი საცხოვრისის დაკარგვის მთავარი მიზეზი.

წინამდებარე სტატიაში, რომელიც რიგით პირველია იპოთეკასთან დაკავშირებული სამართლებრივი საკითხებისა და პრობლემებისადმი მიძღვნილი სტატიების სერიაში, შემოვიფარგლებით მხოლოდ იპოთეკის სამართლებრივი ბუნებისა და მისი თავისებურებების ზოგადი დახასიათებით.

რა არის იპოთეკა?

პირველ რიგში უნდა აღინიშნოს, რომ იპოთეკა არის მოთხოვნის უზრუნველყოფის სანივთოსამართლებრივი საშუალება, რითაც კრედიტორის (იპოთეკარის) სასარგებლოდ უფლებრივად „იტვირთება“ მოვალის ან მესამე პირის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება.

თავისი იურიდიული ბუნებით იპოთეკა „აქცესორულია“ ანუ ისე მჭიდროდაა დაკავშირებული ძირითად უფლებასთან (მოთხოვნასთან, რომლის უზრუნველყოფასაც ემსახურება), რომ არ შეიძლება არსებობდეს მის გარეშე ან მისგან დამოუკიდებლად. ამრიგად, იპოთეკა წყდება იმ მოთხოვნის გაუქმებასთან ერთად, რომლის უზრუნველსაყოფადაც იგი არსებობს.¹

მაგალითად, სასესხო სამართალურთიერთობიდან წარმოშობილი მოთხოვნის შესრულება (სესხისა და პროცენტების კრედიტორისათვის დაბრუნება) ავტომატურად გამოიწვევს იპოთეკის² გაუქმებას, რადგან შესრულებით შეწყდება ის ვალდებულება და, შესაბამისად, მოთხოვნა, რომელსაც იპოთეკა უზრუნველყოფდა.

იპოთეკა თან მიჰყვება არა მხოლოდ მოთხოვნას,³ არამედ უძრავ ქონებასაც.⁴

სასამართლო პრაქტიკა იპოთეკას განიხილავს, როგორც სანივთოსამართლებრივი გარიგების სახეს.⁵

რატომ არის იპოთეკა მიმზიდველი კრედიტორისთვის?

იპოთეკის კრედიტორი სხვა კრედიტორებთან შედარებით უპირატეს სამართლებრივ პოზიციაშია, რაც იმას ნიშნავს, რომ მას უფლება აქვს, იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების მეშვეობით (მისი რეალიზაციით ან საკუთრებაში მიღებით) სხვა კრედიტორებთან შედარებით პირველ რიგში დაიკმაყოფილოს თავისი მოთხოვნა.

თუმცა აღნიშნული ისე არ უნდა იქნეს გაგებული, თითქოს იპოთეკარი ნებისმიერ შემთხვევაში რიგით პირველია. რა საკვირველია, თავად იპოთეკარებს შორისაც არსებობს რიგითობა.⁶ აგრეთვე არსებობს ისეთი სანივთო უფლებები (აღნაგობა), რომლებიც კანონის იმპერატიული დათქმით ყველა სხვა უფლებაზე, მათ შორის, პირველი რიგის იპოთეკაზეც, უპირატესია.

გარდა ამისა, გამონაკლისები შესაძლოა დადგენილი იყოს სპეციალური კანონებით,⁷ რის შესახებაც დაწვრილებით სხვა პუბლიკაციებში ვისაუბრებთ.

რა მომენტიდან იძენს იპოთეკა იურიდიულ ძალას?

იპოთეკა წარმოიშობა (ძალაში შედის) მხოლოდ საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შედეგად. ამრიგად, მხარეთა თუნდაც წერილობითი და სანოტარო წესით გაფორმებული იპოთეკის ხელშეკრულება არ წარმოშობს არავითარ უფლება-მოვალეობებს მანამ, სანამ მხარეები ან ერთ-ერთი მხარე არ განახორციელებს კანონით დადგენილი წესით მის საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას.

რა ფარგლებში უზრუნველყოფს იპოთეკა ვალდებულების შესრულებას?

იპოთეკა უზრუნველყოფს მხოლოდ ძირითადი ვალდებულების შესრულებას⁸ და არა თანამდევ მოთხოვნებს.⁹

ეს წესი მოქმედებს მაშინ, თუ მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული, ე.ი. მხარეებს შეუძლიათ ხელშეკრულებით გააფართოონ იპოთეკის ფარგლები.

ამასთან, თუ იპოთეკის ხელშეკრულებით განსაზღვრულია უზრუნველყოფილი მოთხოვნის მოცულობა (ოდენობა, ღირებულება), იპოთეკის საგნის აღსასრულებლად მიქცევა დასაშვებია მხოლოდ ამ მოცულობის ფარგლებში მაშინაც კი, როდესაც შესაბამის ვალდებულებითსამართლებრივ ურთიერთობაში¹⁰ იპოთეკარის მოთხოვნა გაცილებით მეტია.

ასე მაგალითად, თუ იპოთეკის ხელშეკრულებაში უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ზღვრულ ოდენობად მითითებულია 10,000 ლარი, კრედიტორს შეუძლია იპოთეკის საგნის რეალიზაციით მოთხოვნა დაიკმაყოფილოს მხოლოდ აღნიშნული ლიმიტის (ე.ი. 10,000 ლარის) ფარგლებში მიუხედავად იმისა, რომ მისი მოთხოვნა მოვალის მიმართ¹¹ რეალურად 30,000 ლარს შეადგენს.

ისიც საგულისხმოა, რომ თუ მხარეები სხვა რამეზე არ შეთანხმდებიან, იპოთეკა არ ვრცელდება უძრავი ქონების ნაყოფზე (მაგალითად, ბინის ქირაზე).

დასაშვებია თუ არა ჯერ კიდევ არარსებული მოთხოვნის იპოთეკით უზრუნველყოფა?

მოქმედი კანონმდებლობით დასაშვებია იპოთეკით უზრუნველყოფილ იქნეს არა მხოლოდ მისი გაფორმების დროისათვის არსებული მოთხოვნა, არამედ სამომავლო (რაც მომავალში წარმოიშობა) და პირობითი (რომლის წარმოშობა განსაზღვრული წინაპირობის დადგომაზეა დამოკიდებული) მოთხოვნები. თუმცა აუცილებელია, რომ იპოთეკის დადგენის მომენტისათვის შესაძლებელი იყოს ამ მოთხოვნების განსაზღვრა (იდენტიფიკაცია). წინააღმდეგ შემთხვევაში იპოთეკა ბათილია.

დასაშვებია თუ არა იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის შეცვლა?

როგორც ზემოთ აღინიშნა, იპოთეკა არსებობს მხოლოდ და მხოლოდ იმ მოთხოვნასთან ერთად და ავტომატურად წყდება იმ მოთხოვნის გაუქმებისთანავე, რომლის შესრულებასაც უზრუნველყოფს. თუმცა სამოქალაქო კოდექსი ითვალისწინებს შემთხვევას, როდესაც გამონაკლისის სახით დასაშვებია ძირითად უფლებასა და იპოთეკას შორის არსებული ამ ფუნდამენტური კავშირის გაწყვეტა. ეს მაშინ ხდება, როდესაც მხარეები წერილობით შეთანხმდებიან უზრუნველყოფილი მოთხოვნის სხვა (ახალი) მოთხოვნით ჩანაცვლებაზე და ამ შეთანხმებას საჯარო რეესტრში დაარეგისტრირებენ.

ამრიგად, თუ იპოთეკის დადგენის შემდეგ წარმოიშობა უზრუნველყოფილი მოთხოვნის შეცვლის აუცილებლობა, კანონი შეიცავს საკმაოდ მოქნილ მექანიზმს იმისათვის, რომ მხარეებმა იპოთეკის ძალაში დატოვებითა და მოდიფიცირებით მიაღწიონ მათთვის სასურველ შედეგს ზედმეტი ხარჯებისა და იურიდიულ ქმედებათა განხორციელების საჭიროების გარეშე.

რა შემთხვევაშია დაუშვებელი უძრავი ქონების იპოთეკაში ჩადება?

სამოქალაქო კოდექსში 2018 წლის 21 ივლისს შეტანილი ცვლილებების თანახმად, „ფიზიკურ პირზე (მათ შორის, ინდივიდუალურ მეწარმეზე) გასაცემი/გაცემული სესხის/კრედიტის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალებად არ შეიძლება გამოყენებულ იქნეს მის ან სხვა ფიზიკური პირის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთი.“ შესაბამისად, გამსესხებლებს (მათ შორის, ე.წ. „მევახშეებს“) ეკრძალებათ სესხის უზრუნველსაყოფად მსესხებელი ფიზიკური პირის ან ნებისმიერი სხვა ფიზიკური პირის კუთვნილი ბინის, სახლის ან სხვა ტიპის უძრავი ქონების იპოთეკით დატვირთვა.

კანონის ციტირებული დანაწესი არ ვრცელდება კომერციულ ბანკთან, მიკრობანკთან, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციასთან, საკრედიტო კავშირთან ან სესხის გამცემ სუბიექტთან¹² დადებული ან დასადები სესხის/კრედიტის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნის უზრუნველყოფაზე. აღნიშნული პირები ექვემდებარებიან ეროვნული ბანკის ზედამხედველობასა და სპეციალურ რეგულაციებს.¹³

შეზღუდვა ასევე არ მოქმედებს, თუ მხარეთა შეთანხმებით იპოთეკის საგანი (უძრავი ქონება) სესხის სანაცვლოდ სარგებლობაში გადაეცემა:

• იპოთეკარ ფიზიკურ პირს (მათ შორის, ინდივიდუალურ მეწარმეს) საცხოვრებელ სადგომად გამოყენების მიზნით ან
• იპოთეკარ იურიდიულ პირს ადგილსამყოფლად (იურიდიულ მისამართად) გამოყენების მიზნით.

ამასთან, ერთი და იმავე ფიზიკური/იურიდიული პირის სასარგებლოდ შეიძლება რეგისტრირებული იყოს მაქსიმუმ ორი იპოთეკის უფლება. ყოველ მომდევნო იპოთეკაზე ვრცელდება ზემოაღნიშნული აკრძალვა.

რა უფლებები ენიჭება იპოთეკარს მოვალის მიერ ვალდებულების დარღვევისას?

მოვალის მხრიდან ვალდებულების დარღვევის (შეუსრულებლობის ან არაჯეროვნად შესრულების) შემთხვევაში კრედიტორს შეუძლია განახორციელოს იპოთეკის საგნის რეალიზაცია იძულებით აუქციონზე ან გამოიყენოს მხარეთა შორის შეთანხმებული რეალიზაციის სხვა მეთოდი.

საგულისხმოა, რომ თუ კანონით ან მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის დადგენილი, კრედიტორის მოთხოვნა დაკმაყოფილებულად ჩაითვლება იმ შემთხვევაშიც, როდესაც ქონების რეალიზაციიდან ამონაგები თანხა საკმარისი არ არის მოთხოვნის სრულად დასაფარავად.

მაგალითად, ბინის აუქციონზე რეალიზაციიდან მიღებული თანხა დავალიანების ოდენობაზე ნაკლებია. თუ მხარეები სხვა რამეზე არ შეთანხმებულან, კრედიტორს მეტის მოთხოვნის უფლება არ აქვს.

კანონი ასევე ითვალისწინებს იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის პირდაპირ კრედიტორის (იპოთეკარის) საკუთრებაში გადასვლის შესაძლებლობას, რისთვისაც იპოთეკარმა და უძრავი ქონების მესაკუთრემ „ერთობლივი განცხადებით“ უნდა მიმართონ საჯარო რეესტრს. მხოლოდ მხარეთა წინასწარი შეთანხმება აღნიშნულის თაობაზე¹⁴ საკმარისი არ არის.

თუ მხარეები სხვაგვარ წესზე არ შეთანხმდებიან ან კანონით სხვა რამ არ არის დადგენილი, უძრავი ნივთის კრედიტორის (იპოთეკარის) საკუთრებაში გადასვლისას იპოთეკარის მოთხოვნა დაკმაყოფილებულად ითვლება მაშინაც კი, როდესაც ქონების საბაზრო ღირებულება მოთხოვნის რეალურ მოცულობაზე ბევრად ნაკლებია.

აქვე შევნიშნავთ, რომ სამოქალაქო კოდექსში 2018 წლის 21 ივლისს განხორციელებული ცვლილებების შესაბამისად, თუ გამსესხებელი არ არის საქართველოს ეროვნული ბანკის ზედამხედველობისადმი დაქვემდებარებული სუბიექტი¹⁵, ფიზიკურ პირზე (მათ შორის ინდივიდუალურ მეწარმეზე) გაცემული სესხის/კრედიტის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნა მიიჩნევა სრულად დაკმაყოფილებულად მაშინაც, როცა ქონების რეალიზაციიდან მიღებული შემოსავალი¹⁶/ქონების საბაზრო ღირებულება¹⁷ მთლიანად არ ფარავს კრედიტორის მოთხოვნის ოდენობას. ამის საწინააღმდეგო შეთანხმება მხარეებს შორის ბათილია, როგორც კანონსაწინააღმდეგო გარიგება.

რა შესაგებლები გააჩნია უძრავი ნივთის მესაკუთრეს იპოთეკარის წინააღმდეგ?

პრაქტიკაში ხშირად გვხვდება შემთხვევები, როდესაც უძრავი ქონების მესაკუთრე ამა თუ იმ მიზეზის გამო თავის საკუთრებას იპოთეკით ტვირთავს მესამე პირის (მოვალის) სასარგებლოდ ისე, რომ თავად არ არის უზრუნველყოფილი მოთხოვნის კრედიტორის (იპოთეკარის) უშუალო მოვალე.

ამ დროს მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს, რომ სამოქალაქო კოდექსით უძრავი ნივთის მესაკუთრეს ენიჭება მთელი რიგი უფლებები იპოთეკარისაგან თავისი საკუთრების ეფექტურად დაცვის მიზნით, კერძოდ, მიუხედავად იმისა, რომ იგი იურიდიულად არ წარმოადგენს კრედიტორსა და მოვალეს შორის არსებული სამართალურთიერთობის მონაწილე მხარეს, კანონი მას მაინც აძლევს შესაძლებლობას, იპოთეკარს წაუყენოს ყველა ის შესაგებელი, რომლის უფლებაც მხოლოდ პირად მოვალეს აქვს.

მაგალითად, თუ უზრუნველყოფილი მოთხოვნა ხანდაზმულია, უძრავი ნივთის მესაკუთრეს მოვალის მსგავსად შეუძლია მიუთითოს აღნიშნულ ფაქტზე და ამ გზით გადაარჩინოს თავისი ქონება იძულებით აუქციონზე რეალიზაციისაგან. იგივე შედეგი დადგება, თუ, მაგალითად, მოვალეს აქვს მოთხოვნა კრედიტორის მიმართ, რომლის გაქვითვითაც შესაძლებელია კრედიტორის უზრუნველყოფილი მოთხოვნის შემცირება ან სრულად გაუქმება (ვალდებულების შეწყვეტა ურთიერთგაქვითვით), კერძოდ, უძრავი ნივთის მესაკუთრეს შეუძლია მოვალის დამატებითი თანხმობის გარეშე მიუთითოს გაქვითვის შესაძლებლობაზე და ამგვარად გამოიხსნას თავისი საკუთრება იპოთეკისგან ან შეამციროს შესაბამისი უფლებრივი ტვირთის მოცულობა (თუ სრულად გაქვითვა ვერ ხერხდება). 

დასაშვებია თუ არა კრედიტორის დაკმაყოფილება უძრავი ნივთის მესაკუთრის მიერ?

დიახ, ეს შესაძლებელია, თუ მოთხოვნის შესრულების (მაგალითად, პროცენტიანი სესხის დაბრუნების) ვადა უკვე დადგა ან როცა პირადი მოვალე უფლებამოსილია, შეასრულოს შესაბამისი მოქმედება.¹⁸

აღნიშნული გამოიწვევს მოვალის მიმართ კრედიტორის მოთხოვნის ავტომატურად გადასვლას უძრავი ქონების მესაკუთრეზე (ე.ი. თავდაპირველი კრედიტორის (იპოთეკარის) ადგილს დაიკავებს ახალი კრედიტორი – უძრავი ქონების მესაკუთრე და სწორედ ამ უკანასკნელს ექნება უფლება მოითხოვოს მოვალისაგან ვალდებულების თავის სასარგებლოდ შესრულება).

მაგალითად, საკუთარი ბინის იპოთეკისგან გამოხსნის მიზნით მესაკუთრე გ-მ სრულად გაისტუმრა მოვალე ა-ს დავალიანება კრედიტორ ბ-ს მიმართ. მოვალე ა-ს ჰყავს ახალი კრედიტორი გ-ს სახით.¹⁹

---

1. გარდა ამისა, თუ ძირითადი მოთხოვნა (მაგალითად, სესხი) ხანდაზმულია, ხანდაზმულად მიიჩნევა იპოთეკაც. იხ. სუსგ საქმეზე №ას-1345-2018, პ. 23, 15/03/2019 წ. ↩︎
2. საუბარია უფლებაზე და არა საჯარო რეესტრის ჩანაწერზე. ↩︎
3. მაგალითად, კრედიტორმა ბ-მ მოვალე ა-სთან არსებული სესხის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნა გადასცა გ-ს. აღნიშნული მოთხოვნა ბ-ს სასარგებლოდ უზრუნველყოფილი იყო იპოთეკით. ტრანზაქციის შედეგად გ გახდება არა მხოლოდ ახალი კრედიტორი, არამედ იპოთეკარიც. ↩︎
4. მოვალე ა-მ გ-ს მიჰყიდა ბინა, რომელიც კრედიტორ ბ-ს სასარგებლოდ დატვირთულია იპოთეკით. იპოთეკა დადგენილი წესით რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში. აღნიშნული ტრანზაქციის მიუხედავად იპოთეკა არ გაუქმდება და გ მიიღებს ბ-ს იპოთეკით დატვირთულ ბინას. ↩︎
5. იხ. მაგ. სუსგ საქმეზე №ას-1280-1300-2011, 06/03/2012 წ. ↩︎
6. მოქმედი კანონმდებლობით, ერთი უძრავი ქონება შეიძლება რამდენჯერმე დაიტვირთოს იპოთეკით სხვადასხვა კრედიტორის სასარგებლოდ. ↩︎
7. მაგალითად, მოვალის გადახდისუუნარობის საქმისწარმოების მარეგულირებელი კანონმდებლობა. ↩︎
8. სესხის შემთხვევაში – ძირი თანხისა და დარიცხული პროცენტის გადახდა. ↩︎
9. მაგალითად, ვალდებულების დარღვევის გამო ზიანის ანაზღაურება. იხ. სუსგ საქმეზე №ას-285-269-2011, 03/10/2011 წ. ↩︎
10. მათ შორის, სესხის ხელშეკრულებიდან წარმოშობილ სასესხო სამართლებრივ ურთიერთოებაში. ↩︎
11. იგულისხმება, რომ მოვალე და უძრავი ქონების მესაკუთრე სხვადასხვა პირია. ↩︎
12. „სესხის გამცემი სუბიექტი“ ეწოდება პირს, რომლის მიმართ ერთდროულად 20-ზე მეტ ფიზიკურ პირს (მათ შორის, ინდივიდუალურ მეწარმეს) აქვს სასესხო ან საკრედიტო ვალდებულება და ასეთად არის რეგისტრირებული საქართველოს ეროვნულ ბანკში. ↩︎
13. სესხის გამცემი ორგანიზაციების მიერ ფიზიკური პირის დაკრედიტებასთან დაკავშირებით იხ. ეს სტატია. ↩︎
14. თუნდაც ეს შეთანხმება იპოთეკის ხელშეკრულებაში იყოს ასახული. ↩︎
15. მაგალითად, ბანკი, მიკროსაფინანსო ორგანიზაცია, სესხის გამცემი სუბიექტი. ↩︎
16. უძრავი ქონების გაყიდვის შემთხვევაში. ↩︎
17. უძრავი ქონების იპოთეკარის საკუთრებაში გადაცემის შემთხვევაში. ↩︎
18. მოვალეს, როგორც წესი, შეუძლია უპროცენტო სესხი დააბრუნოს ვადამდე. ასევე ხელშეკრულებით შესაძლოა გათვალისწინებული იყოს ვალდებულების ნებისმიერ დროს შესრულების უფლება. ↩︎
19. მოთხოვნა ავტომატურად გადადის მესაკუთრეზე მაშინაც, როდესაც კრედიტორის დაკმაყოფილება ხდება იპოთეკის საგნის მეშვეობით (მაგალითად, ქონების იძულებით აუქციონზე გაყიდვის გზით). ↩︎

© 2025 Nexus LLC

იურიდიული კომპანია ნექსუსი

თქვენთვის საინტერესო სხვა სამართლებრივი საკითხების შესახებ ინფორმაციის მისაღებად გთხოვთ, ეწვიოთ ჩვენს Facebook გვერდს მისამართზე https://www.facebook.com/Nexuslawgroupllc/